东莞多家中介暂停首付贷 业内不提倡投资者以此加杠杆

　　东莞的多家大型中介及房产互联网企业都暂停了“首付贷”业务。图为南城一在建楼盘打出的低首付广告。

　　东莞房价几乎一天一变，个别镇区房价已向2万元/m2冲刺。

　　在全国各地对“首付贷”一片喊打之声，东莞的多家大型中介、房地产开发商以及互联网金融平台都暂停了“首付贷”业务。近日，网上有传闻称，监管部门将打击清理地产机构和互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款行为，目前广东相关监管部门也已经通过各种方式在摸底首付贷的情况。记者了解到，原有开展首付贷的公司基本已暂停业务，购房者也向记者反映部分互联网金融平台的首付贷业务也下架了。

　　所谓首付贷，是指在购房者首付款不足情况下，地产中介机构、开发商或者互联网金融平台为其提供用于首付的贷款，让购房者可以提前进入楼市，但这相当于在杠杆上加杠杆，风险非常大。资深按揭区域经理何先生表示，首付贷是在限贷政策下产生的，起初是由于二套房首付过高，所以有开发商就开始自掏腰包帮购房者垫资部分首付进行促销。近两年，有金融平台公司或房地产中介看到首付贷的业务比较稳定，风险也可控，就参与进来。

　　据业内人士透露，随着楼市利好不断，市民入市的需求变大，因此首付贷的业务也是水涨船高。东莞世联、搜房网旗下的互联网金融平台房天下及中原地产东莞分公司等原先在东莞开设了首付贷业务，但这两天都暂停了。

　　首付贷产品主动下架

　　近期，上海、深圳、南京等地不断飙升的房价让相关金融产品如首付贷再度引发关注。3月7日，有市场传言称，监管部门将打击部分中介机构、开发商、小贷公司、互联网金融平台等发放用于购房首付的贷款行为。东莞搜房网的一位高管接受南方日报采访时，表示该公司旗下的首付贷产品已经暂停。

　　近期打算出手购房的市民陈小姐说，3月8日她在“房天下”网站上还看到有首付贷的业务信息，在贷款计算器处也有首付贷的月供计算，但第二天下午再去看时就发现该业务已经下架了。

　　那么，首付贷究竟是如何操作放大杠杆的？又具有怎样的风险呢？其实首付贷产品并不新鲜，主要是针对一些在银行贷款买房，但首付款不够的人群。首付贷可以帮助一些暂时不能买房的人凑齐首付，但其杠杆不断放大的风险也被业界所关注。按房贷首付20%来计算，一般购房者的杠杆是5倍，但如果通过首付贷来凑齐首付，杠杆则放大了10倍。

　　东莞中原市场策略部总监车德锐表示，东莞中原自己没有做首付贷产品，但有和资方合作把类似的产品推向市场，客户用得也较少。从3月9日开始，中原合作的资方首付贷产品也暂停了。车德锐认为此类产品适用于未来收入预期较好的客户，此类客户的银行贷款的风险也是可控的。但对于投资投机的客户来说，不提倡用这种产品来加杠杆。

　　在莞购房首付低至两成

　　今年2月份，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知要求，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。业内人士认为，央行发布此《通知》的目的是降低购房者入市门槛，减轻购房者的压力。

　　央行发布通知一个月后，记者近日从东莞各大银行了解到，从东莞近期的成交情况来看，除了东莞公积金中心首套房能做到两成首付外，首套房平安银行也在近期放宽到两成首付，其他各大银行目前已将首套房商业贷款放低到25%起，而二套房贷款也已经按首付三成起执行。

　　虽然“低首付”是对中央“去库存”号召的响应，但是对于东莞购房者来说，并不算是个重大利好。目前东莞库存量偏低，不少镇街出现供不应求状态，在此情况下，房价几乎一天一变，“去库存”对于东莞楼市没有任何的压力，在“低首付”宽松房贷政策的影响下，开发商甚至会再度调整房价，从2月份的住宅成交均价来看，松山湖、凤岗等个别镇区房价已经向2万元/平方米冲刺了，个别楼盘洋房定价甚至已达3万元/平方米。

　　首付贷整治是否会“一刀切”？

　　深圳出手整治“首付贷”，这件事一石激起千层浪。最新消息显示，北京、广州、深圳已经暂停“首付贷”。监管层对“首付贷”的进一步管制措施会是什么？百姓对“首付贷”持何态度？央行副行长潘功胜近日称，央行正与住建部、银监会等部门商量，酝酿一线楼市治理举措。

　　全国人大财经委副主任委员吴晓灵在接受媒体采访时则表示，如果没有购房的过高杠杆，就不会有房地产泡沫。据行业人士透露，相关监管部门不会对“首付贷”采取一刀切式叫停的措施，而是将采取规范和叫停相结合的灵活措施，对合法合规且对市场冲击不大的“首付贷”进一步规范，对违法违规尤其是不具有相关业务资格，却行资金融通之实的业务，将严格叫停。

　　有人把眼下的地产加杠杆和2008年的次贷危机进行类比，一位地产中介研究部人士表示，和2008年美国次贷危机相比，现在市场仅是有很多“首付贷”，没有其他杠杆和次级贷款，虽然市场风险、杠杆较前期有所增大，但是远远低于美国2008年次贷危机的次贷规模。

　　其实在次贷危机发生前，美国实体经济已跌至低谷，人口红利完全消失，金融风险大幅度暴露；而现在国内市场，虽然人口红利较之前在减少，但仍然存在，特别是一线城市和部分二线城市。此外，中国已经实行“全面二孩”，今年年底就可以看到新生儿的增多。同时从国内现阶段的房地产去库存、货币宽松等利好政策来看，房地产的发展还有空间。

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　　首付贷的三种常见模式

　　模式1.中介自营

　　地产中介自营的平台并不少，如东莞搜房、链家、世联行等，而放贷的范围基本是自己的楼盘或有合作的房地产开发商。在这种模式下，地产商或中介机构对这些楼盘信息比较熟悉，客户的贷款或相关手续可能还会通过楼盘售楼处或者地产中介，他们会比较了解客户的各种情况。

　　“他们(中介)提供这类服务其实很好理解，因其直接和用户接触，对用户的需求和具体的财务状况都较了解，最重要的是可促进交易量上升，对他们是有好处的。”东莞一地产中介人士表示。具体操作来说，客户在申请贷款时，需填写用户信息(包括收入、流水、具体楼盘信息等)，放贷方在审核通过后放款给客户，客户再用来缴纳首付，由于地产商和中介一般还会为其办理其他相关手续，所以这些过程一般会有人跟进，保证资金用途。不过，大部分中介机构提供的这类“首付贷”，其后端所对应的是相应的理财产品，并不完全是平台的自有资金，如搜房控股旗下的房天下、世联行旗下的“世联集金”等都有相对应的理财产品推出。这种模式的风控由中介和地产商自身把握，风险则部分转嫁给这些理财产品的购买者。

　　模式2.合作模式

　　一些房地产开发商和中介也会与第三方机构合作提供这类服务，这种模式和自营模式类似，都由地产商或中介主导，其在为客户提供服务的同时，还可向客户推荐产品。如东莞中原与资方推出的一些首付贷产品。该模式与自营模式并无本质不同，两者的差别在于，这种模式的资金来源和风控都是由第三方提供。一些互联网金融平台开展的首付贷业务即采用该模式。同时，互联网金融平台也会在合作地点派驻人员介绍产品。“我们和开发商是联动的，会在现场介绍产品，收集资料，如果通过后端风控检测，会现场直接放款到客户的银行卡，同时有人员陪同去划款，保证资金的用途。”东莞地区一互联网金融平台人士介绍，在这种模式中，放款和风控都在第三方机构的手上，他们需要收集资料，了解客户的情况，同样面临业务人员的道德风险，更加考验平台的风控能力。

　　模式3.第三方平台独立贷款

　　还有一种就是互联网金融平台直接提供贷款，市场上很多中小型P2P金平台都有此类产品。相比前两种，这种模式可能并没有限定楼盘，用户可以有更多的选择。但失去楼盘的信息和资金用途的考量，对平台的风控要求也就更高。不过即使不和楼盘合作，第三方平台也会做一些其他的审核和考量，比如东莞一家提供首付贷产品的P2P平台就选择从核心企业出发，围绕企业的员工来放贷，核心企业进行基本的资质审核和担保，同时，平台也会对楼盘进行审核，有专人跟进，保证资金不被挪用。